Jakie domy najlepiej sprzedają się w 2025 roku? Analiza rynku

Rynek nieruchomości to prawdziwy ocean możliwości, ale także i wyzwań, gdzie prądy popytu nieustannie zmieniają kierunek. Pytanie, jakie domy się najlepiej sprzedają, nurtuje zarówno właścicieli chcących zbyć nieruchomość, jak i tych szukających najlepszej inwestycji. Zgodnie z obecnymi obserwacjami i analizami rynku, największym powodzeniem cieszą się mieszkania do 50 mkw. oraz małe domy, co stanowi kluczową informację dla wszystkich zainteresowanych. Ta tendencja dyktuje dzisiejsze realia sprzedaży w segmencie mieszkaniowym i jednorodzinnym.

Aby lepiej zrozumieć mechanizmy stojące za tym zjawiskiem, warto przyjrzeć się danym rynkowym. Regularne badania i analizy transakcji dostarczają nam twardych dowodów na zmieniające się preferencje kupujących. Spójrzmy, jak prezentują się preferencje klientów w ujęciu procentowym na podstawie niedawno zebranych informacji od pośredników i analiz danych transakcyjnych.

Przedstawione powyżej dane wyraźnie pokazują, że rynek skoncentrował się wokół mniejszych metraży, zarówno w przypadku mieszkań, jak i domów. Odsetek transakcji i deklarowanego zainteresowania dla nieruchomości do 50 mkw. w segmencie mieszkań oraz do 120 mkw. w segmencie domów znacząco przewyższa statystyki dotyczące większych obiektów. Ten obraz rynku nie jest przypadkowy i ma swoje głębokie uzasadnienie w obecnych realiach ekonomicznych i społecznych. Zrozumienie tych zależności jest kluczowe dla każdego, kto myśli o sprzedaży lub zakupie nieruchomości w najbliższym czasie.

Dlaczego większe domy i mieszkania trudniej znaleźć nabywcę?

Z naszych obserwacji wynika jasno, że znalezienie nabywcy na większe metraże, czy to w przypadku przestronnych mieszkań w kamienicach, czy domów jednorodzinnych o powierzchni 200-300 mkw., stało się w ostatnich latach znacznie trudniejszym zadaniem. Nie jest to tylko subiektywne wrażenie pośredników; potwierdzają to twarde dane transakcyjne i wydłużający się średni czas sprzedaży takich nieruchomości. Kiedyś synonim luksusu i komfortu, duży metraż dzisiaj często bywa kulą u nogi, a pytanie "kto to kupi?" jest na ustach wielu właścicieli i agentów.

Jednym z głównych czynników, który wpływa na mniejsze zainteresowanie dużymi nieruchomościami, są oczywiście wysokie koszty utrzymania. Rachunki za ogrzewanie, zwłaszcza w starszych, słabo izolowanych budynkach, potrafią przyprawić o zawrót głowy, szczególnie przy obecnych cenach energii. Do tego dochodzą rosnące podatki od nieruchomości, koszty konserwacji, ubezpieczenia czy ewentualnych remontów, które w większych obiektach naturalnie są proporcjonalnie wyższe. To nie są tylko abstrakcyjne wyliczenia; to realne obciążenia, które co miesiąc uderzają po kieszeni i odstraszają potencjalnych kupujących, którzy coraz częściej kalkulują na chłodno.

Sprzedawcy dużych mieszkań odczuwają ten trend na własnej skórze, nierzadko stając przed trudną decyzją o obniżeniu oczekiwanej ceny, aby w ogóle przyciągnąć uwagę nielicznych zainteresowanych. Popyt na duże mieszkania jest po prostu niższy, co siłą rzeczy wpływa na dynamikę cen w tym segmencie. Nie jest tajemnicą, że najsłabiej sprzedają się mieszkania o dużym metrażu, co widać wyraźnie na wykresach obrotu nieruchomościami w dużych aglomeracjach, gdzie oferta takich lokali wisi w systemach tygodniami, a nawet miesiącami bez satysfakcjonującego odzewu.

W przypadku domów jednorodzinnych problem kosztów utrzymania jest jeszcze bardziej palący, a perspektywa ogrzania 200-300 metrowej przestrzeni zniechęca wielu, nawet dobrze sytuowanych, potencjalnych nabywców. Wielkie domy generują nie tylko ogromne koszty eksploatacji, ale często wymagają też większego nakładu pracy przy ich utrzymaniu, sprzątaniu czy pielęgnacji ogrodu, co kłóci się z rosnącym trendem poszukiwania rozwiązań prostych, funkcjonalnych i mniej angażujących czasowo. Czasem czujemy, że stają się one po prostu luksusem, na który stać tylko niewielki ułamek społeczeństwa, i to taki, który i tak woli przemyśleć, czy ten luksus jest tego wart.

Dodatkowo, zmieniają się style życia i preferencje kupujących. Wielopokoleniowe rodziny mieszkające pod jednym dachem są coraz rzadsze, a dzisiejsze gospodarstwa domowe są często mniejsze. Osoby młode, single czy pary bez dzieci, a nawet seniorzy decydujący się na downshifting, nie potrzebują ogromnej przestrzeni. Szukają raczej nieruchomości funkcjonalnych, łatwych w zarządzaniu i przede wszystkim bardziej dostępnych cenowo, zarówno pod względem zakupu, jak i późniejszych opłat eksploatacyjnych. Przez to duże metraże stają się niszowym produktem, na który trudniej znaleźć specyficznego klienta.

Rynek luksusowych nieruchomości, do których często zaliczają się te o bardzo dużym metrażu, działa na innych zasadach i jest mniej odporny na wahania koniunktury, a jednocześnie cechuje się mniejszą płynnością. Transakcje są rzadsze, a grono potencjalnych kupców węższe. Zauważamy, że nawet w segmencie premium kupujący stali się bardziej wybredni i szukają nieruchomości oferujących coś wyjątkowego – nie tylko wielkość, ale też unikalną lokalizację, innowacyjne technologie, wysoki standard wykończenia czy ponadprzeciętną efektywność energetyczną, która obniży te straszliwe koszty utrzymania. Sama wielkość to dziś za mało.

Co więcej, dostępność finansowania na zakup nieruchomości o dużej wartości jest ograniczona. Banki, oceniając zdolność kredytową, biorą pod uwagę nie tylko dochody, ale także potencjalne koszty utrzymania nieruchomości, które w przypadku dużych obiektów są znaczne. Uzyskanie kredytu hipotecznego na kwotę potrzebną do zakupu okazałego domu czy apartamentu bywa trudniejsze, a wymagania dotyczące wkładu własnego wyższe. To kolejny czynnik, który realnie wpływa na zmniejszenie grona potencjalnych nabywców dla tych właśnie nieruchomości. Czujemy, że banki same delikatnie sugerują "mniejszy apetyt" na tak duże finansowania.

Patrząc na rynek przez pryzmat liczb, widzimy, że mimo pewnego wzrostu ogólnego optymizmu wśród pośredników, segment nieruchomości o dużym metrażu pozostaje w tyle za innymi. Z naszej perspektywy, sprzedaż dużych mieszkań czy domów wymaga dziś znacznie większego zaangażowania marketingowego, indywidualnego podejścia do klienta i często godzenia się na negocjacje cenowe, które jeszcze kilka lat temu byłyby nie do pomyślenia. To brutalna, ale prawdziwa konsekwencja obecnych realiów ekonomicznych i zmieniających się priorytetów społeczeństwa.

Z perspektywy inwestycyjnej, duży metraż jest mniej atrakcyjny pod kątem najmu, co dodatkowo ogranicza krąg potencjalnych kupujących, eliminując z rynku segment inwestorów. Wynajem dużego domu czy apartamentu jest trudniejszy, a stopa zwrotu z inwestycji często niższa niż w przypadku małych mieszkań, które generują stabilny dochód z najmu krótko- i długoterminowego. Kto wynajmie mieszkanie 150 mkw, skoro 70 mkw. często wystarcza, a kosztuje połowę mniej? To proste rynkowe równanie, które działa na niekorzyść dużych powierzchni.

Analizując te wszystkie czynniki – wysokie koszty utrzymania, zmieniające się preferencje lifestyle'owe, trudniejsza dostępność finansowania i mniejszy potencjał inwestycyjny pod wynajem – staje się oczywiste, dlaczego większe nieruchomości napotykają na trudności w znalezieniu nabywców. Rynek jasno wysyła sygnał: w obecnych czasach to mniejszy, bardziej ekonomiczny i funkcjonalny metraż gra pierwsze skrzypce, pozostawiając wielkie przestrzenie dla bardzo wąskiej grupy nabywców, którzy albo mają nieograniczone środki, albo konkretne, specyficzne potrzeby.

Przez ten pryzmat rozumiemy również, dlaczego pośrednicy w obrocie nieruchomościami zgodnie podkreślają, że jest wciąż znaleźć kupca na większe metraże. Wymaga to od nich często kreatywności, cierpliwości i znajomości specyfiki tego segmentu rynku, który rządzi się innymi prawami niż dynamiczny rynek małych mieszkań czy kompaktowych domów. To segment dla wytrwałych, gdzie czekanie na tego "właściwego" klienta może trwać bardzo długo.

Ostatecznie, trudności w sprzedaży dużych nieruchomości wynikają ze splotu globalnych i lokalnych czynników ekonomicznych, demograficznych i kulturowych. Pokazują one, że rynek nieruchomości to żywy organizm, który błyskawicznie reaguje na zmiany w otoczeniu i zmusza wszystkich uczestników – sprzedających, kupujących i pośredników – do ciągłego dostosowywania się do nowych realiów. Ignorowanie tych trendów może prowadzić do frustracji i wydłużającej się w nieskończoność sprzedaży. Trzeba przyjąć do wiadomości, że "duże znaczy gorsze" w kontekście sprzedawalności, przynajmniej na razie.

Popularność małych metraży – cel inwestycyjny czy własne potrzeby mieszkaniowe?

Fenomen popularności małych mieszkań, a co za tym idzie, fakt że sprzedają się obecnie mieszkania do 50 mkw. oraz małe domy, ma dwojakie oblicze, niczym Janusowe oblicze rynku nieruchomości. Z jednej strony mamy tych, którzy szukają miejsca do życia dla siebie – singli, młode pary, studenci czy osoby starsze. Z drugiej zaś strony potężny nurt stanowią inwestorzy, którzy dostrzegają w małych metrażach idealne narzędzie do generowania pasywnego dochodu. Analizując rynek, jasno widać, że oba te motywy napędzają popyt na mniejsze nieruchomości, często ze zdwojoną siłą.

Nie da się ukryć, że małe mieszkania, zwłaszcza kawalerki i lokale dwupokojowe o powierzchni do około 50 mkw., od lat cieszą się niesłabnącą popularnością wśród inwestorów. Powód jest prosty: odczuwać większy popyt na małe mieszkania. są one pod wynajem. Niższa cena zakupu w porównaniu do większych lokali sprawia, że próg wejścia na rynek inwestycyjny jest niższy. Jednocześnie, popyt na najem takich nieruchomości jest ogromny i stabilny, co zapewnia relatywnie wysoką stopę zwrotu. Studenci, młodzi pracownicy, osoby często zmieniające miejsce zamieszkania – wszyscy oni szukają małych, funkcjonalnych i stosunkowo niedrogich w utrzymaniu mieszkań na wynajem. To czyni małe lokale prawdziwymi "maszynkami do pieniędzy" dla osób z kapitałem.

Z perspektywy własnych potrzeb mieszkaniowych, mały metraż często jest jedyną realną opcją w obliczu rosnących cen nieruchomości i trudności w uzyskaniu wysokiego kredytu hipotecznego. Młode osoby wchodzące na rynek pracy, chcące uniezależnić się od rodziców, często muszą zadowolić się niewielką przestrzenią, aby w ogóle stać się właścicielami "czegoś własnego". Kawalerka lub małe mieszkanie dwupokojowe to często pierwszy, realistyczny krok na ścieżce do posiadania własnego mieszkania. Wiele osób uważa, że lepiej mieć mniejsze, ale swoje, niż wynajmować duże.

Zmiany demograficzne również odgrywają kluczową rolę. Rośnie liczba jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych. Tacy lokatorzy po prostu nie potrzebują dużych przestrzeni, a wręcz preferują mniejsze, łatwiejsze do ogarnięcia mieszkania. Minimalizm i świadome wybory konsumenckie stają się coraz bardziej popularne, co dodatkowo sprzyja trendowi wyboru mniejszych nieruchomości. "Mniej znaczy więcej" zyskuje tu nowe, praktyczne znaczenie.

Z naszych obserwacji i rozmów z klientami wynika, że motywacja "na własne potrzeby" często miesza się z elementem inwestycyjnym, nawet jeśli kupujący sam będzie mieszkał w lokalu. Perspektywa łatwej odsprzedaży w przyszłości lub wynajęcia mieszkania w razie potrzeby jest dla wielu ważnym argumentem za zakupem małego metrażu. To poczucie bezpieczeństwa i płynności inwestycji jest nie do przecenienia na dynamicznym i czasem nieprzewidywalnym rynku. Wiedzą, że jeśli ich sytuacja życiowa się zmieni, małe mieszkanie znajdzie chętnego.

Ceny za metr kwadratowy w mniejszych mieszkaniach bywają wyższe niż w dużych, co może wydawać się paradoksalne. Jednak niższa całkowita wartość transakcji sprawia, że są one dostępne dla szerszego grona kupujących. Limit budżetowy wielu osób oscylujący wokół 500 tys. zł w dużych miastach (a w mniejszych nawet 300 tys. zł, o czym więcej w kolejnym rozdziale) zmusza do poszukiwania nieruchomości w określonym przedziale cenowym. W większości lokalizacji w Polsce w tym budżecie po prostu nie da się kupić mieszkania powyżej 60-70 mkw., co automatycznie kieruje popyt na mniejsze metraże.

Trend na małe metraże nie dotyczy tylko mieszkań w miastach. Obserwujemy także rosnące zainteresowanie niewielkimi domami jednorodzinnymi, szczególnie w segmencie do 120 mkw. Takie "kompaktowe" domy łączą zalety mieszkania poza miastem z niższymi kosztami budowy i eksploatacji niż w przypadku tradycyjnych, dużych rezydencji. Są idealne dla rodzin 2+1 lub 2+2, które marzą o własnym ogródku, ale nie chcą wikłać się w ogromne koszty budowy czy utrzymania dużego domu. Popyt na domy jednorodzinne o powierzchni nieprzekraczającej 120 mkw. wyraźnie rośnie.

To właśnie te czynniki – łatwość wynajmu dla inwestorów oraz przystępność cenowa i funkcjonalność dla osób szukających własnego "M" – sprawiają, że W największym powodzeniem cieszą się mieszkania do 50 mkw. Podobnie rzecz ma się z kompaktowymi domami. Te segmenty rynku są obecnie najbardziej dynamiczne i płynne, co widać w statystykach transakcyjnych i czasie, jaki nieruchomości spędzają na rynku, zanim znajdą nabywcę. Nie ma tu co liczyć na ogromne negocjacje ceny ze strony kupujących, bo wiedzą, że jak nie oni, to zaraz znajdzie się dziesięciu innych chętnych.

Podsumowując ten segment analizy, popularność małych metraży to wynik synergii potrzeb mieszkaniowych szerokiej grupy społeczeństwa i silnych motywacji inwestycyjnych. Rynek nieruchomości odzwierciedla tu szersze trendy ekonomiczne i społeczne, pokazując, że w niepewnych czasach i przy ograniczonym budżecie, ludzie szukają rozwiązań bezpiecznych, płynnych i realistycznych cenowo. Mały metraż w obecnym klimacie gospodarczym jawi się jako najbardziej racjonalny wybór dla wielu grup nabywców, co przekłada się na jego dominującą pozycję na rynku. To nie tylko trend, to nowa normalność dyktowana ekonomią.

Różnice w popycie: co sprzedaje się najlepiej na rynku pierwotnym, a co na wtórnym?

Rynek nieruchomości nie jest monolitem; dzieli się na segment pierwotny (nieruchomości nowe, od dewelopera) i wtórny (nieruchomości używane, z "drugiej ręki"). Chociaż w obu segmentach największym powodzeniem cieszą się mieszkania do 50 mkw., a mniejsze metraże dominują, istnieją subtelne, ale znaczące różnice w preferencjach kupujących. Zrozumienie tych różnic jest kluczowe dla prawidłowej oceny rynkowej dynamiki i skutecznego działania, niezależnie czy jesteśmy sprzedającym, czy kupującym. Inne historie opowiadają deweloperzy, a inne właściciele lokali na rynku wtórnym.

Na rynku pierwotnym obserwujemy bardzo specyficzne trendy, które częściowo kształtują sami deweloperzy, odpowiadając na popyt, ale też w pewnym sensie go kreując. Według naszych danych i analiz, zainteresowanie wzbudzają domy z rynku pierwotnego, o powierzchni do 120 mkw., z ogrodem. To jest kluczowy segment dla deweloperów budujących osiedla domów jednorodzinnych, często pod miastem lub na jego obrzeżach. Klienci decydujący się na "pierwotne" domy szukają nowoczesnych rozwiązań, lepszej efektywności energetycznej, stanu deweloperskiego lub wykończenia "pod klucz" pozwalającego uniknąć dużego remontu, a przede wszystkim - własnego kawałka ziemi. Ogród, choćby niewielki, stał się wręcz obowiązkowym elementem.

Popularność małych domów z rynku pierwotnego wynika również z ceny. Domy do 120 mkw. mieszczą się często w budżetach rodzin, które chciałyby uciec od miejskiego zgiełku, ale jednocześnie nie stać ich na budowę lub zakup dużego domu na własną rękę. Deweloperskie osiedla małych domów oferują pewną standaryzację, przewidywalność kosztów i często lepszy dostęp do infrastruktury niż pojedyncze działki w szczerym polu. Czują, że "jest to w zasięgu ręki" w porównaniu do perspektywy budowy 200+ mkw. domu.

Mieszkania z rynku pierwotnego, zwłaszcza w dużych miastach, również schodzą na pniu, jeśli tylko mają odpowiedni metraż. największym zainteresowaniem klientów cieszą się kawalerki i mieszkania dwu-, trzypokojowe do około 50 mkw. z rynku pierwotnego, podobnie jak na rynku wtórnym, ale z nieco innymi motywacjami. Kupujący na pierwotnym rynku cenią sobie nowoczesne budownictwo, nowe instalacje, możliwość własnej aranżacji wnętrz od podstaw i często atrakcyjne części wspólne osiedla (place zabaw, zieleń, ochrona). Chociaż cena za metr potrafi być wyższa niż na rynku wtórnym, "świeżość" nieruchomości i brak konieczności remontów są dla wielu wystarczającym argumentem.

Przechodząc na rynek wtórny, obraz popytu nieco się zmienia, choć dominuje ten sam trend w kierunku mniejszych powierzchni. najsłabiej sprzedają się mieszkania o dużym metrażu również tutaj. Rynek wtórny to ogromne spektrum nieruchomości – od przedwojennych kamienic, przez bloki z wielkiej płyty, po nowsze budownictwo z ostatnich dekad. Klienci poszukujący nieruchomości na rynku wtórnym często mają nieco inne priorytety niż ci na rynku pierwotnym. Kluczowa bywa lokalizacja – rynek wtórny oferuje mieszkania w centrach miast, w historycznych dzielnicach z ukształtowaną infrastrukturą i komunikacją. Mieszkanie w kamienicy "z duszą" w centrum jest często bezcenne, mimo konieczności remontów.

Dlatego na rynku wtórnym największym powodzeniem cieszą się mieszkania do 50 mkw. z dwoma, trzema pokojami. Tak, dobrze czytacie – nawet w przypadku mniejszych metraży, kupujący na rynku wtórnym często szukają już dwóch lub trzech pomieszczeń, a nie tylko kawalerki. Małe, ale funkcjonalne "M" w dobrej lokalizacji, z rozsądnymi kosztami utrzymania (choć to bywa dyskusyjne w starszych budynkach) i potencjałem na odświeżenie lub remont – to jest coś, czego szukają klienci wtórni. Często szukają mieszkań do 50 mkw. na rynku wtórnym ze względu na niższą cenę za metr kwadratowy w porównaniu do rynku pierwotnego, co przy ograniczonym budżecie pozwala "ugryźć" więcej przestrzeni lub zaoszczędzić na wykończenie.

Z drugiej strony, duże mieszkania w starym budownictwie, np. kilkupokojowe lokale o powierzchni 100-150 mkw. i więcej, stanowią wyzwanie na rynku wtórnym. Są one często bardzo kosztowne w utrzymaniu, wymagają generalnych remontów (wymiana instalacji, ogrzewania, okien), co generuje ogromne dodatkowe koszty i zaangażowanie czasowe. Pamiętajmy o historii tych murów, która czasem wiąże się z problemami, których na pierwszy rzut oka nie widać. Ich wielkość i układ pomieszczeń nie zawsze odpowiadają współczesnym potrzebom, a podział na mniejsze mieszkania w celach inwestycyjnych bywa trudny lub niemożliwy z prawnego punktu widzenia. Ich sprzedaż jest często trudniejsza niż na rynku pierwotnym, bo dochodzi czynnik stanu technicznego.

Różnice w popycie na obu rynkach wynikają więc nie tylko z samej kwestii metrażu, ale także z charakterystyki nieruchomości i oczekiwań klientów związanych z każdym segmentem. Rynek pierwotny przyciąga poszukujących nowoczesności, komfortu "od zera" i standardu deweloperskiego, często gotowych zaakceptować lokalizację poza ścisłym centrum w zamian za dom z ogrodem czy nowe, bezproblemowe mieszkanie. Rynek wtórny to domena tych, dla których liczy się lokalizacja, "dusza" kamienicy, możliwość negocjacji ceny i chęć adaptacji przestrzeni do własnych potrzeb, nawet kosztem koniecznych remontów. Każdy z tych rynków ma swoich championów metrażowych, ale wspólnym mianownikiem pozostaje preferencja dla mniejszych, bardziej ekonomicznych i łatwiejszych w zarządzaniu nieruchomości.

Choć popyt na kawalerki i mieszkania dwu-, trzypokojowe do około 50 mkw. jest wysoki w obu segmentach, różnice widoczne są w popularności małych domów na pierwotnym rynku (gdzie często są one częścią większych inwestycji deweloperskich) i silnej pozycji kompaktowych mieszkań w ugruntowanych lokalizacjach na rynku wtórnym. To pokazuje, że "mały" może oznaczać coś nieco innego w zależności od tego, czy patrzymy na nowo budowane osiedla czy starsze zasoby mieszkaniowe.

Budżet kupujących a preferowany metraż nieruchomości w 2025 roku

Analizując, jakie domy się najlepiej sprzedają, nie sposób pominąć najbardziej prozaicznego, a jednocześnie kluczowego czynnika: budżetu, którym dysponują kupujący. W realiach roku 2025, inflacja, stopy procentowe i wymagania banków dotyczące zdolności kredytowej rzucają długi cień na marzenia o własnych czterech kątach i w brutalny sposób weryfikują metrażowe ambicje. Pamiętajmy, że to pieniądz, a raczej jego brak, jest często najbardziej restrykcyjnym doradcą nieruchomościowym. To on dyktuje, ile możemy "kupić" metrażu.

Zgodnie z dostępnymi nam danymi i prognozami na rok 2025, kwota, której przeciętny kupujący nie chce przekraczać, najczęściej oscyluje w granicy 500 tys. zł w większych aglomeracjach, podczas gdy w mniejszych ośrodkach jest to bliżej 300 tys. zł. To nie są górne granice możliwości kredytowych wybranych osób, ale raczej realne pułapy cenowe, na jakie gotowa lub na jakie po prostu może sobie pozwolić większość Polaków pragnących kupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Ten limit finansowy dyktuje metraż w sposób bezwzględny. Jeśli masz pół miliona w Warszawie, nie myślisz o 80 mkw.

Spójrzmy na to z perspektywy cen za metr kwadratowy. W dużych miastach, ceny za mkw. mieszkań (nawet tych z rynku wtórnego) często przekraczają 10, a nawet 12-15 tys. zł. W takim scenariuszu, budżet 500 tys. zł pozwala na zakup mieszkania o powierzchni 33 do 50 mkw. — i to niekoniecznie w ścisłym centrum czy najwyższym standardzie. Nagle marzenia o przestronnym salonie i trzech sypialniach zderzają się z twardą rynkową kalkulacją. realia cenowe ograniczają wybór metrażu w sposób fundamentalny, kierując popyt wprost na mniejsze powierzchnie.

W mniejszych miejscowościach ceny są oczywiście niższe – metr kwadratowy mieszkania może kosztować od 5 do 8 tys. zł. Budżet 300 tys. zł w takim miejscu pozwala na zakup mieszkania o powierzchni od 37 do 60 mkw. Choć daje to nieco większą swobodę niż w metropolii, nadal rzadko kiedy umożliwia zakup przestronnego mieszkania o powierzchni 70-80 mkw., nie mówiąc już o domu jednorodzinnym. Pamiętajmy, że budżet 300 tys. zł to wciąż bardzo realna kwota, na jaką stać wiele rodzin poza największymi ośrodkami miejskimi.

Dodatkowo, wysokie stopy procentowe przez długi czas i wciąż utrzymujące się wyższe koszty kredytu hipotecznego zmniejszyły dostępną zdolność kredytową dla wielu osób. Nawet jeśli nominalny dochód jest wyższy, rata kredytu pochłania większą jego część, co automatycznie obniża maksymalną kwotę kredytu, na jaką można sobie pozwolić. A niższy kredyt oznacza mniejszy łączny budżet na zakup nieruchomości, co znowu sprowadza nas do punktu wyjścia – konieczności wyboru mniejszego metrażu, aby zmieścić się w finansowych ramach.

Ten ekonomiczny przymus wyboru mniejszego metrażu jest jednym z kluczowych czynników wyjaśniających, dlaczego największym zainteresowaniem klientów cieszą się kawalerki i mieszkania dwu-, trzypokojowe do około 50 mkw. oraz domy do 120 mkw. To są po prostu nieruchomości, które – w wielu przypadkach – jako jedyne mieszczą się w budżecie większości kupujących w obecnych warunkach rynkowych. Nie ma tu co dorabiać filozofii; portfel dyktuje warunki gry.

Prognozy na rok 2025 sugerują, że o ile nie zajdą jakieś gwałtowne, pozytywne zmiany w polityce monetarnej lub gospodarczej (jak np. duży, powszechnie dostępny program wsparcia zakupu pierwszego mieszkania), budżet kupujących pozostanie głównym determinantem preferowanego metrażu. Wysoka inflacja nadal "zjada" część realnej wartości dochodów, a ceny materiałów budowlanych i usług mogą wpływać na ceny nowych nieruchomości. W takich warunkach, poszukiwanie optymalizacji kosztów i wybór mniejszych, bardziej przystępnych cenowo nieruchomości będzie nadal dominującym trendem.

Z perspektywy sprzedającego, oznacza to, że nieruchomości o metrażu "pasującym" do typowych budżetów będą nadal cieszyć się największym zainteresowaniem i łatwiej będzie na nie znaleźć nabywcę. Popyt na domy jednorodzinne o powierzchni nieprzekraczającej 120 mkw. pozostanie silny, podobnie jak na małe mieszkania. Sprzedawcy większych nieruchomości będą musieli liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na kupca i ewentualnymi negocjacjami cenowymi. Realia są brutalne, ale przewidywalne – rynek nieruchomości reaguje na siłę nabywczą społeczeństwa.

Rozmowy z pośrednikami potwierdzają ten obraz. Słyszymy od nich: "Klienci przychodzą z gotówką albo z decyzją kredytową i od razu mówią: 'Mam X złotych, co za to dostanę?'. I rzadko kiedy te 'X' pozwala im na wielkie powierzchnie". To jest esencja obecnej sytuacji – to nie marzenia, ale twarda arytmetyka finansowa decyduje o ostatecznym wyborze. dostępność środków na zakup nieruchomości jest kamieniem węgielnym każdej transakcji, a w obecnym klimacie ekonomicznym, ten kamień zdaje się preferować budowle o skromniejszych rozmiarach.

Podsumowując wpływ budżetu na rynek, widzimy, że w 2025 roku (i zapewne w kolejnych latach, o ile sytuacja gospodarcza znacząco się nie zmieni) to właśnie ograniczenia finansowe będą głównym motorem napędowym popytu na mniejsze metraże. Zarówno 50 mkw. dla mieszkań, jak i 120 mkw. dla domów, nie są magicznymi liczbami, ale po prostu metrażami, na które stać większość Polaków w ramach ich realnych budżetów. Kto zrozumie ten podstawowy fakt, ten lepiej odnajdzie się na obecnym, wymagającym rynku nieruchomości.

Dynamika cen jest kluczowym czynnikiem wpływającym na preferencje kupujących i deweloperów. Poniższy wykres ilustruje orientacyjne różnice w cenie za metr kwadratowy dla wybranych typów nieruchomości w dwóch hipotetycznych lokalizacjach.